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集中供地之下:中国奥园稳健经营 多渠道从容拿地
日期:2021-06-26


       最近两个月,全国各城集中供地如火如荼。广州、杭州、重庆、无锡、北京、成都等12城已结束首次土拍。随着第一轮集中土拍即将落幕,各大城市土拍进入精细化管理和规则调整阶段。
       一方面,越来越多的城市土拍限制条件增多、规则日益复杂、拿地门槛越来越高,对房企的资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等方面提出了全新的考验。
       另一方面,集中供地打破了房企以往有规律的拿地节奏。在利润率越来越低的背景下,大量地块的同时推出,对房企的强排、利润测算精准度要求越来越高,稍有不慎就可能无法盈利。
       因此,通过城市更新、收并购、产业勾地、合作开发等多元化的方式拓展土地储备,越来越成为房企在招拍挂之外的重要选择。
       以中国奥园为例,尽管今年以来,奥园在公开土地市场的动作不多,但基于城市更新的优势,年内奥园已接连新增广州、佛山、东莞等多个城市的城市更新项目。截至2020年底,奥园已成功获取60多个城市更新项目,预计可售货值约6730亿元,另有50多个项目正在有序推进中。
       中国奥园执行董事、联席总裁马军在年初的业绩沟通会上透露,公司2021年的拿地预算约为300亿元,以“中心城市+卫星城”深耕都市圈,拥抱大湾区、长三角、成渝等价值高地及产业腹地。拿地方式上,奥园也将继续以收并购、招拍挂、城市更新和产业勾地等多个渠道扩展土地储备。
       尽管年内公开拿地动作不多,但凭借过往的积极拓展,2020年,中国奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米,新增可售货值逾2426亿元。截至2020年12月31日,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米,权益比约71%,总货值约6208亿元;计入城市更新项目后的总货值约12938亿元,足够未来四到五年发展。
       值得一提的是,中国奥园已城市更新进入加速转化和利润释放期。2020年,中国奥园成功转化10个城市更新项目,其中8个进入土地储备,可售货值约382亿元,3个项目实现一级开发收益。此前就有市场消息称,奥园位于广州和珠海的两个城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市,总货值或可逾400亿元。

       除了城市更新外,收并购也是奥园一直以来最重要的拿地方式。数据显示,2020年,该公司通过收并购拿地的货值占比约57%。在年初的业绩会上,管理层也曾表示,未来在投资端奥园将坚持固有的收并购优势,同时加速旧改转化,适度参加招拍挂。
       在去杠杆的背景下,融资渠道趋紧,资金实力越来越成为房企参与下半场土拍“游戏”的硬约束。对于中国奥园来说,一方面仰仗内生现金流——2020年,中国奥园全口径销售回款1130亿元,合约销售回款率85%,与上年同期相比增长了7个百分点。截至2020年12月31日,中国奥园账上现金余额约700亿元,另有约1348亿的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕;另一方面,奥园采取多渠道融资,2021年,成功发行3笔共7.38亿美元优先票据,完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款。
       集中供地之下,只有稳健经营才能获得长期可持续发展的筹码,中国奥园的发展策略不失为规模房企逆周期拓展的一个范例。

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